66668银河国际：有息负债成本逐年攀升 保利地产2019年度销售目标难企

本文摘要：近期，保利地产发布公告透露11月销售摘要。公告表明，2019年11月当月，保利地产签下金额325.03亿元，同比上升3.04%；签下面积242.07万㎡，同比快速增长3.66%。2019年前11个月，保利地产共计构建签下金额4197.15亿元，同比快速增长13.96%；签下面积2818.84万㎡，同比快速增长14.16%。 累计目前，保利地产销售金额虽有同比快速增长，但距其布下的5000亿元的销售目标还有800亿差额，预计构建全年销售5000亿目标的期望更为明朗。

近期，保利地产发布公告透露11月销售摘要。公告表明，2019年11月当月，保利地产签下金额325.03亿元，同比上升3.04%；签下面积242.07万㎡，同比快速增长3.66%。2019年前11个月，保利地产共计构建签下金额4197.15亿元，同比快速增长13.96%；签下面积2818.84万㎡，同比快速增长14.16%。

累计目前，保利地产销售金额虽有同比快速增长，但距其布下的5000亿元的销售目标还有800亿差额，预计构建全年销售5000亿目标的期望更为明朗。年度销售目标无以企公开发表报导表明，早在2017年，保利地产曾在内部明确提出“345战略”，即2017年销售额构建3000亿，2018年构建4000亿，2019年构建5000亿。2017年、2018年保利地产分别构建签下金额3092亿元及4048亿元，堪称是“踩线”达成协议目标。

如今，距离2019年完结只剩半月时间，保利地产前11月签下金额表明在4197.15亿元，距离5000亿目标大约有800亿元差额。图据保利地产公告整理据保利地产透露数据表明，在已过去的11个月内，其单月签下金额在302-606亿元之间。

如上图表明，保利地产销售业绩最差的月份为6月，当月销售金额636.62亿元。即使最差的单月销售业绩也没能多达800亿元，保利地产较难达成协议全年销售5000亿目标。

保利地产自2013年跌出行业前三，年度销售额仍然游走在第四名至第六名之间。2016-2018年间，保利地产位列年度房企销售基本平稳于第四位，与第三位的差距为大约600亿元。

目前虽然2019年房企抢收战仍未已完成，但据有数的公开发表数据，TOP4房企中，恒大、万科、碧桂园、融创分别已达成销售额5804亿元、5732亿元、5398亿元及5005亿元。保利地产与位列第四位的融创中国销售差额已约900亿元。

时任保利地产董事长的宋广菊在2017年12月20日的股东大会上曾明确提出了未来两到三年返回行业前三的目标。但是，目前显然，保利地产与其他龙头房企的差距在逐步拉大。图据公开发表资料整理下半年拿地节奏减缓在向着“重返前三”的目标行进的过程中，保利地产加快了在全国布局的脚步。

据历年年报信息，保利地产2017年、2018年分别斥资2765亿元、1927亿元减少土地储备，容积面积分别为4520万平方米、3116万平方米。2019年上半年，保利地产在拿地方面展现出更为慎重。今年上半年，保利地产拿地总金额为533亿元，同比去年的873.9亿元增加近40%。拿地金额与销售金额之之比0.21，且上半年及前三季度的存货周转率仅有为0.09、0.14，近高于同一梯队的其他房企。

在房地产市场密集调控时期，快周转造成的库存积压带给了企业风险的减少。转入下半年，保利地产囤地的节奏逐步减缓。根据公开发表资料表明，今年10月，保利地产共计取得6宗土块使用权，总价34亿元；11月，保利地产取得9个项目，产于在太原、佛山、沈阳、福州、长春、邢台、舟山等 9 城，总土地款大约52亿元。

据不几乎统计资料，12月至今，保利已取得9宗土地使用权，分别坐落于广州、北京、宁波等城市，其中还包括以总价52亿元成交价的广州南沙区黄阁南路住宅用地，以55.45亿元成交价的广州番禺区东环街居住用地，两块土地的单宗成交额皆超强10月、11月仅有月数据。有息负债成本大幅上升保利地产之所以需要频密拿地，其央企背景带给的资金优势和品牌溢价不容忽视。但房地产行业整体融资趋紧，融资成本大大减少，作为央企，保利地产也没能脱逃。

据保利地产透露年报表明，2016年其有息负债综合成本倒数3年持续上升，累计年末大约为4.69%，其中追加有息负债综合成本为4.4%。但在2017年报告期内，保利地产追加有息负债综合成本上升至4.98%，存量有息负债综制备达约4.82%。到了2018年，保利地产账面有息负债2636.57亿元，其中银行贷款、必要融资占到比分别为71%和15%，有息负债综合成本已上升至5.03%。

2019年上半年末，保利地产有息负债总额2710亿元，已超强2018年度全年，有息负债综合成本为4.99%，也已相似2018年度成本。除了减少的融资成本，保利地产的负债总额也有所下降。

累计6月底，保利地产负债总额为7396.8亿元，较2018年上半年6455.26亿元总负债同比增加14.59%。距离2019年完结严重不足半月，房企将要步入年终考试成绩。无论保利地产2019年5000亿元的销售目标否达成协议。

其也须要推崇融资环境变化带给的成本上升问题，以及在加快拿地的同时，保利地产高于平均水平的库存转化率带给库存积压的风险。

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